推进农地抵押贷款潜在风险 如何避免?

  据了解,去年,全国人大常委会表决通过了将在北京市大兴区等232个试点县(市、区)开展农村承包土地(以下简称“农地”)经营权抵押贷款试点工作。

  此举对于盘活农村资产、解决新型农业经营主体融资难问题具有重要的探索意义,但同时应关注试点推进过程中的潜在风险。

  首先是农地流转费用“年度支付”的潜在风险。

  从中部地区农地流转的实际操作来看,流转费用基本都采取一年支付一次的“年度支付”方式,这种方式有一定的现实基础:

  农民对农地流转价格有增长预期,而新型农业经营主体则缺少一次支付全部流转期内流转费用的流动资金。

  以农地经营权为抵押的信贷模式中,抵押标的价值主要取决于存续期农地经营权的预期收益,而农地流转费用是抵押标的重要的价值参考,“年度支付”的方式不利于对农地经营权的抵押价值作出合理的评估。

  其次是农地流转费用“断供”的潜在风险。

  农地抵押贷款违约行为所涉及的群体与普通贷款违约行为影响截然不同,这与我国农地所有权、使用权、经营权三权分离有关,农地抵押一旦违约,除了抵押人和债权人外,还涉及拥有使用权和经营权的农民,且是农民的核心利益。

  如果还按照一年一次的流转费用支付方式运作,违约发生后首先影响到的是农民的核心利益,流转费用有可能“断供”,这可能会由违约后的抵押双方的债权追索或处置问题转变为与农民切身利益相关的社会问题,即农民得不到保障基本生活的流转费用势必要收回土地的经营权,银行即使获得他项权利也可能无法(计)可依。

  再次是流转经营权处置的潜在风险。

  农地抵押贷款抵押的标的除了土地流转期内的流转费用外,较重的部分主要是土地上作物的预期收益,可能还会参考流转主体在土地上的投资额度。

  然而,作为重要参考的土地流转费用、土地预期收益将随着流转期的缩短而逐步消失。

  一旦违约行为发生,抵押土地就必须在短期内予以及时处置,否则随着流转经营权逐年消失,银行所拥有的他项权利也将逐步消失,同时,流转经营权不是实物权,不像房产、商业用地等实体抵押物看得见摸得着,是一种无形权利,且有流转期限限制。

  从当前的处置方式来看,主要还是通过再流转市场找到新的经营者,而拍卖的方式估计还不会为社会所全面接受。

  对于如何规避这些潜在风险,笔者提出如下三点建议:

  一、是实施弹性农地流转费用支付模式

  制定全国统一的农地流转合同要约格式,约定流转土地流转费用的支付年限一次性不得少于5年,价格按照支付时的市场价格计算,以后每年按照市场价格的上涨对农民进行补发,或规定不能一次性支付5年以上流转费用的新型农业经营主体不能对流转到手的土地实施抵押贷款。

  因此,建议两年试点结束之后,各省应结合当地实际,以省为单位出台农地抵押贷款实施条例,在具体的规范上予以规定,从法律制度层面避开那些容易导致风险或社会矛盾产生的不确定因素。

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